注意，新一轮楼市降价来了！
作者：文|凯风
发表于：2019-08-16 15:02:30
摘要：金九银十还没来，楼市降价打折已经重出江湖。
这一次，被降价席卷的不只是三四线城市，还有一线城市：广州率先打响了第一枪。
这一次，被降价席卷的不只是三四线城市，还有一线城市：广州率先打响了第一枪。8月初，广州多地新盘出现大幅降价促销。番禺大盘祈福缤纷汇从最高的4.6万降到3.6万，降幅超过20%。增城某超级大盘从最高的1.5万元直降到1.2万元，降幅也达到20%。而南沙白云黄埔等地的新盘，也有不同程度的折扣。这些降价，并非尾盘清货或促销游戏，而是实打实的降价：有些是开价虚高发现市场不买账，从而不得不回归正常价格，有的是通过抢跑式降价快速回笼资金，还有的是现金流紧张下的不得已。无论如何，降价的口子已经打开。凯风君在此前就多次预测，下半年降价促销有望重出江湖，只是没想到如此之快就得到验证。这意味着什么？背后的原因又是什么？会不会蔓延到其他城市？其一，降价促销，正是楼市调控“釜底抽薪”的结果，影响的不只是广州一地。如果说普通购房者最在乎的是限购政策、首付比例和房贷利率，那么开发商最在乎的则是融资成本、负债率和现金流。这就是房地产行业与众不同之处：它是信贷驱动型的，对于资金极其敏感。只要抓住了信贷，就真正抓住了楼市调控的七寸。你猜对了，这一轮调控瞄准的就是信贷之水。在《三连击，这32个城市被点名！》一文，凯风君总结过，发改委限制房企外债，银保监会规范房地产信托，央行严控房地产资金，监管部门严查资金违规流入房地产，这一切都以釜底抽薪的方式，让房企融资变得更加困难。如今，房企面临的就是资金之水被抽离的局面。这是最为致命的，外债被限制了，房地产信托被控制了，各种此前可以暗度的陈仓被封堵了，对于房地产企业来说，不得不面临现金流的最终考验。万科去年喊出了“活下去”的口号，虽然最后成了笑料。但当信贷压力卷土重来之时，有的房企真的要面临“活下去”的诘问了。前不久，有“华南五虎”龙头之称的某大型开发商发出内部文件，2019年下半年原则上将暂停拿地，以完成项目销售目标为第一优先级。（参阅《豪赌楼市松绑，这些开发商被套了》）这是再明显不过的信号。越早降价促销回笼资金，越能在楼市新周期里获得先机。
其二，楼市已经进入下半场，高增长不复存在，所有开发商都将面临新一轮的生死考验。今年上半年虽然号称楼市小阳春，但全国商品房销售面积出现下滑，而大量房企并未完成年度目标的一半，许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。数据显示，在今年公布销售目标的39家房企中，仅有14家房企的半年销售额超50%。这意味着，超过6成房企未完成全年目标的一半。时间进入7月，局面进一步下行。相比6月，百强房企7月销售规模环比降低近29%。这还是在上半年房企冲刺业绩、部分项目转到7月备案的结果。如果排除这一因素，百强房企的实际销售规模下滑更加严重。（参阅《大分化！楼市下半场，再无普涨》）与此同时，房企倒闭现象开始出现。截至今年7月底，全国已有274家房地产企业发布破产公告。虽然全国房地产企业高达9万多家，鱼龙混杂，倒闭的多数都是中小开发商。但这一局面的出现，无疑对所有开发商都发出了警示信号。其三，为什么这一次打响降价第一枪的是广州？其他城市会不会跟随？事实上，从今年年初开始，广州楼市就未真正反弹，而是延续去年以来的高位盘整态势。这从更接近真实市场的二手房数据就可见一斑。根据中原地产数据，2019年上半年，广州市二手住宅共成交53372宗，环比下降7.9%，同比去年大幅下滑22.3%，创下近四年以来的新低。与此同时，广州链家二手房放盘量暴增到5.4万套，而一年前这一数字还不到2万套。短短一年时间，二手房放盘量翻了将近3倍，可见市场抛售情绪何其强烈。
可以说，以广州为代表，从去年年底到现在，大多数省会城市其实都处于高位盘整状态，只有苏州南宁等少数城市走出了“别样”风采。高位盘整，短期是为了消化房价过快上涨的风险，但最终是为了寻找方向。这个方向，正是来自于楼市调控政策和货币政策。如今官方定调已经十分明了，这些城市的楼市方向自然也就一清二楚。
所以，前有多部委对房地产信贷资金的围追堵截，后有楼市高增长不复存在的现实压力，再加上高房价高杠杆高风险在某地导致的教训在前，不由得市场情绪不发生变化。可以预料，只要货币环境和调控方向不出现大逆转，降价不只是广州一地之事，而会覆盖更多城市。其四，你可以不相信有关方面调控楼市的长期决心，但不要轻视政策的短期意志。你可以不相信楼市调控的诚意，但不要怀疑这些政策的现实影响。对于炒房者和高杠杆房企来说，这些短期意志，很有可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。对于刚需来说，这些短期意志制造的降价空间，恰是是很好的入场机会。没有人能看到N年之后。我们能做的，就是在把握好每一个政策周期：
不要总是幻想崩盘，也不要在山峰上高位站岗，更不要错过低谷期稍瞬即逝的机遇。
作者|凯风
来源|国民经略（ID：guominjinglve）
